Vážení klienti,

jelikož se na nás, zřejmě pod dojmem v médiích prezentovaných informací, stále více obracíte s dotazy, zda je zákonem uložená povinnost, aby v případě výkonu placené funkce člena orgánu společenství vlastníků či bytového družstva, byla odměna sjednána v písemné smlouvě mezi SV či BD a členem orgánu, podáváme Vám tímto naše stanovisko k dané záležitosti, předesíláme, že taková povinnost zákonem uložena není.

Předně je nutné si uvědomit, že v souvislosti s §59 odst. 2) a 3) zákona 90/2012 Sb. v platném znění, dále jen ZOK, se opravdu hovoří o tom, že smlouva o výkonu funkce se v kapitálové společnosti sjednává písemně a schvaluje ji, včetně jejích změn, nejvyšší orgán společnosti. Dále pak platí, že není-li odměňování ve smlouvě o výkonu funkce sjednáno v souladu s tímto zákonem, platí, že výkon funkce je bezplatný. Nicméně je potřeba toto ustanovení vnímat v kontextu s dalším ustanovením ZOK, §1, které nám říká, že pod pojmem „kapitálová společnost“ jsou zákonem myšleny pouze společnosti s ručením omezeným a akciové společnosti, tj. nikoliv družstva či společenství vlastníků.

Z uvedeného vysvětlení jasně vyplývá, že ve věci písemných smluv mezi BD (SV) a členem orgánu není potřeba konat ničeho, není nutno tvořit tyto smlouvy písemně.

odpověď na dotaz typu "kdo hradí práce na radiátoru v domě s SV" je nutno hledat jednak v prohlášení vlastníka budovy, nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ze dne 30. října 2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a dále pak v NOZ, §1175, odst. 2).

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., §6 pak stanoví, že společnými částmi domu jsou dále „celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných topných těles, vč. termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části.

§1175, odst. 2 NOZ říká, že vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny k výlučenému užívání. Kabelková, E., Schödelbauerová, P.: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 360 s. pak k této problematice uvádí, že některé společné části mohou být vymezeny již v prohlášení vlastníka domu za společné části domu určené výlučně k užívání vlastníka. Může se jednat o sklepní kóje, balkony, lodžie, terasy, okna, radiátory ústředního vytápění vč. uzavíracích kohoutů a regulačních ventilů apod. Opravy a údržbu těchto (ačkoliv NOZ hovoří jen o údržbě, nepochybně jsou v rámci údržby myšleny i opravy) společných částí jdou k tíži vlastníka jednotky.

Z uvedeného se podává, že bude-li se jednat o opravu radiátoru – hradí ji vlastník jednotky, v níž se radiátor nachází; půjde-li však o jeho výměnu, bude tato k tíži SV.

Nicméně předesílám, že praktické zkušenosti s touto úpravou a jejím výkladem zatím chybí a právní názory se teprve postupně formují.